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２０２５年建築基準法改正でどうなるの？再建築不可物件
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皆様こんにちわ。今年の２月はかなり寒いですね。うちの事務所は南向き前道広いので日中はお陽様ポッカポカです。そんな温い事務所をとびだして売却のご相談のあった生野区小路東の物件調査に行ってきました。現場は小さなお店や住宅が立ち並ぶ通りを一本入った狭い通路のような道に面して立っています。狭い道であっても「４２条２項道路」で道路とみなされる道路もあるのですが今回の物件の前道は伺う前に調べたところやはり建築基準法上の道路ではありませんでした。うちでよく取り扱う「再建築不可物件」ですね。
今までならこのような物件でも割と気軽に近所の工務店のお兄さんと夢の天井スケルトン工事やスリップ階段工事、はたまた壁をぶち抜いてお家カフェスタイル等ご自身の好きなようにリノベ工事をされて「再建築不可物件」を利用されてたかと思います。という私も個人で数件の再建不可の長屋を思う存分リノベして収益物件として保有しております。
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今回２０２５年４月の建築基準法（４号）特例の縮小で今までは建築確認申請等を受けずに行われてた建物全体にわたるリフォームでもこれからは確認申請や構造計算書、省エネ関連の書類の添付が必要となります。と言うことは、好き放題にリノベはできないんですね。構造計算が必要なのでむやみやたらに壁をぶち抜いたり（耐震性）天井スケルトン（省エネ関連）などはとっても厳しそうですね。
「再建築不可物件」では木造が多いですよね。今回の改正では木造２階建てと２００㎡超えの木造平屋建は「新２号」、木造平屋建２００㎡以下は「新３号」と分類されます。今回の物件は「新２号」に当てはまります。
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「新2号」ということは老朽化した建物ならかなりの大規模リフォームが必要になり工期も費用もかなり負担が増加するようなのでこのような「再建不可」を今後購入される方はそこら辺の費用リスクも購入ポイントとして考えられるでしょうから売却額の下落もあるでしょうね。
また自治体から「特定空家」や「管理不全空家」に指定、勧告を受けたりしたらいずれ（実際は猶予期間があります。即では無いです）固定資産税が最大6倍になったりします。なので「管理不全空家」や「特定空家」の指定や勧告が出る前にお早めにご相談ください。（外から見て庇が落ちてる、外壁の一部が剥落してる、屋根の一部が落ちてる、庭木が荒れて隣家や道路にはみだしてる）などの状態は要注意です。
幸い今回のご相談者さんの建物は内部外部を調査したところ雨漏り個所と外壁のクラックと内部の水回りリフォームで十分利用できそうなので確認申請も必要無さそうですし、立地も駅近くなので売却価格の下落を心配しなくてもよさそうなのでよかったです。
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皆様も「再建築不可物件」を購入される際は大規模リフォーム（壁、床、柱、屋根、梁、屋根）が必要かどうかを一つの目安に考えられることをお勧めいたします。
また、再建築不可物件をお持ちでお悩みの方はぜひ一度町屋くらぶへご相談ください。売却するのが良いのか、小規模なリフォーム（確認申請不要）で収益物件として保有されるのが良いのかご一緒に考えましょう。 ホント気軽にLINE、お電話でどうぞ。
