不動産売却方法のご紹介
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町屋くらぶなら迅速で
確実な売却を目指せます
不動産売却の方法は「仲介売却」と「不動産買取」の2種類です。「高く売りたい」「早く売りたい」などのご希望により最適な売却方法が異なるため、それぞれの違いを把握しておきましょう。大阪市の町屋くらぶでは、仲介売却と不動産買取を組み合わせた「買取保証付き仲介」で不動産売却をサポートします。不動産売却の流れや、よくあるご質問への解答とあわせてご覧ください。
不動産を売るとき、仲介売却と
買取ならどちらがおすすめ？
不動産売却の方法は、大きく「仲介売却」と「不動産買取」の2種類に分かれます。それぞれ特徴が大きく異なるため、まずは比較表を用いてメリット・デメリットをご紹介しましょう。
【仲介売却と不動産買取の比較表】
| 売却方法 | 仲介売却 | 不動産買取 |
|---|---|---|
| 売却期間 | 目安として3ヶ月～6ヶ月 | 早ければ1週間以内 |
| 売却価格 | 相場に沿った高値で売却を目指せる | 相場よりも安くなる |
| 売却先 | 全国の買主様 | 不動産会社 |
| メリット |
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| デメリット |
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ここからは、仲介売却と不動産買取の特徴について、それぞれをさらに詳しく解説します。
理想の価格で高く売りたい
（仲介売却）
不動産をできるだけ高値で売却したい方には、仲介売却の利用をおすすめします。仲介売却とは、不動産会社に不動産の宣伝と、買主様の仲介（紹介）を依頼する売却方法です。売買契約書の作成などもプロに任せられるため、売却によるトラブルが発生する心配がありません。
仲介売却に適した不動産
以下のような特徴を持つ物件は、仲介売却に適しています。
- 時間がかかってもできるだけ高値で売却したい
- 立地条件が良く、早期売却が期待できる
- デザイナーズマンションなど、付加価値が高く早期売却が期待できる
仲介売却では媒介契約を
結んで売却活動を行う
仲介売却を行う場合、依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約は3種類あり、それぞれの特徴は以下の表のとおりです。
【媒介契約の種類と特徴】
| 媒介契約の種類 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介 契約 |
|---|---|---|---|
| 依頼できる会社の数 | 1社のみ | 1社のみ | 複数社に依頼できる |
| 自分で買主様を探す | できない | できる | できる |
| 契約期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 制限なし(3ヶ月以内を推奨) |
| レインズへの登録 | 5日以内 | 7日以内 | 登録の義務なし |
| 業務状況の報告 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 報告の義務なし |
参考サイト：媒介契約制度（REINS TOWER）
自分自身で買主様を探す予定がない場合は、レインズへの登録期限が短く、業務状況も細かく報告される専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。複数の不動産会社を併用したい場合は、一般媒介契約を選ぶ必要があります。
仲介売却を利用する際に知っておきたいレインズとは
「レインズ」とは、「Real Estate Information Network System」の略です。レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指名を受けた全国で4つの指定流通機構が運営しています。
レインズには全国の不動産会社が加入して情報のやり取りを行っており、登録すると売却・購入のスピード化や、希望条件を備えた物件の素早い検索が可能になります。また、レインズに登録された情報は公的な証明書にまとめて発行されるため、安心して取引できることもメリットです。
仲介売却のメリット・デメリット
仲介売却のメリット・デメリットは次のとおりです。
| メリット |
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|---|---|
| デメリット |
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手間をかけずにそのまま現金化したい（不動産買取）
不動産売却の手間をかけたくない方や、相場より安くてもすぐに現金化したい方には、不動産買取の利用がおすすめです。不動産買取とは、不動産会社に対して不動産を直接売却する方法で、早ければ交渉開始から1週間程度で不動産を現金化できます。
不動産買取に適した不動産
以下の特徴に当てはまる場合は、仲介売却を利用すると良いでしょう。
- 相続問題や住宅ローン返済のトラブルなど、できるだけ早く売却したい事情がある
- 「再建築不可」「借地権付き」など訳ありの不動産
- 事件や事故を経験した瑕疵物件（事故物件）
相続税や住宅ローンの支払いに迫られた場合や、急な住み替えなどにより一刻も早く不動産を現金化したい場合は、不動産買取を選ぶと便利です。
不動産買取のメリット・デメリット
不動産買取のメリット・デメリットは、次のとおりです。
| メリット |
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|---|---|
| デメリット |
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物件によっては買取を断る業者も
不動産会社によっては、重大な事件・事故を経験した瑕疵物件や、土地価格が著しく安い不動産の買取を断る場合があります。不動産会社は、買取をした後にリフォーム・リノベーションを行って再販売するため、利益を得られないと判断された物件は敬遠されてしまいがちです。そのため、問い合わせや査定にかける時間を無駄にしてしまう売主様は少なくありません。
貴重な時間を無駄にせず、期限内に確実に不動産売却を完了させたい場合は、「買取保証付き仲介」の利用をおすすめします。これは、最初は仲介売却を目指して買主様を探し、一定期間が経過しても売却が成立しなかった場合に、不動産買取に切り替えて売却を完了させる方法です。
大阪市全域で多数の実績を持つ町屋くらぶでは、買取保証付き仲介を実施しています。法律に詳しい行政書士が代表を務めているため、一般的な不動産会社では買取を断るような訳あり物件の取扱いも可能です。不動産売却にお悩み・お困りの方は、ぜひ町屋くらぶにご相談ください。
不動産売却の流れ
不動産売却の流れを簡潔にご紹介します。
売却相場を把握する
まずは不動産ポータルサイトやレインズを参考に、売却相場を把握します。相場を把握することにより、不動産会社の査定額が妥当かどうかを判断しやすくなるため、損をするリスクを減らすことが可能です。
不動産会社に査定を依頼する
不動産会社に査定を依頼します。査定方法は「簡易査定（机上査定）」と「訪問査定」の2種類です。不動産売却時には、現地を調査して細かい査定価格を算定する訪問査定が必須です。
媒介契約を締結する
査定価格に納得できた場合は、仲介売却を締結しましょう。媒介契約の種類は先述したように3種類です。手厚いサポートを受けたい場合は、専任媒介契約または専属専任媒介契約の利用をおすすめします。
売却活動を開始する
売却や宣伝といった活動は不動産会社が行うため、売主様は見守るだけで構いません。買主様から内覧の希望があった場合は、現地で対応を行います。
売買契約を締結する
買主様が見つかったら売買契約を締結します。不動産会社が買主様に重要事項説明を行い、売主様と買主様の間で売買契約を締結し、手付金を受領するのが基本的な流れです。
決算と同時に物件を引き渡す
売買契約時に決定した日時に決算し、決算と同時に物件を引き渡します。所有権移転登記や固定資産税の精算、合鍵を含む鍵の受け渡しといった手続きが必要です。
確定申告を行う
不動産の売却益が出た場合は、譲渡所得税が発生するため、売却した翌年の2月16日～3月15日までの間に確定申告が必要です。売却により赤字が出た場合も、その他の所得から赤字を差し引ける「損益通算」ができるため、節税のためにも確定申告を行いましょう。
よくあるご相談
不動産売却に関するよくあるご質問にお答えします。
- Q 売出価格はどのように決めますか？
- A
査定価格を参考に売主様が決定します。必ずしも査定価格のまま売り出す必要はありません。
- Q 売却時に準備する物は何ですか？
-
A
登記済証（権利証）または登記識別情報、分譲時のパンフレット、土地や建物の測量図や図面をご用意いただくと、スムーズに売却を進められます。
参考：不動産売却にあたって必要なもの
- Q 住みながらでも売却できますか？
- A
可能です。ほとんどの方が住みながらご自宅を売却しています。
- Q 近所の人に知られずに売却できますか？
- A
最大限に配慮いたします。町屋くらぶでは、チラシの投函や派手な車を使った査定を控えるといった対策が可能なため、ご相談ください。
- Q 売却しやすい時期はありますか？
- A
一般的には、新生活がスタートする直前の3月や、転勤シーズンとなる9月が売却しやすいと言われています。ただし、時期に適した売却方法があるため、その他の時期でもスムーズな売却が可能です。
- Q 売却前のリフォームは必要ですか？
- A
いいえ、必要とは限りません。リフォーム代を上乗せして売却すると、むしろ買主様が見つかりにくくなる恐れがあるためです。まずは不動産会社にご相談ください。
- Q 不要な家具は処分しなければなりませんか？
- A
原則として、室内は空の状態で引き渡す必要があります。粗大ごみとして廃棄したり、リサイクルショップを利用したりといった方法で、事前に処分しておきましょう。
参考サイト：粗大ごみの申し込み方法（大阪市）
- Q 売却を中止するときにキャンセル料はかかりますか？
- A
いいえ、町屋くらぶではキャンセル料を頂戴しておりません。チラシなどの広告宣伝費や、仲介手数料を請求することもないため、安心してご依頼ください。
