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不動産の相続でお困りのとき

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状況ごとに最適な解決策をご提示し、争族を防ぎます

不動産相続でのトラブルを回避するには、被相続人の存命中に生前対策を進めることが重要です。また、相続をされる方がスムーズに手続きを終えるためには、相続の流れを事前に把握する必要があります。このページでは、生前対策や相続の流れに加えて、よくある相続トラブルの事例と解決策もお伝えしたうえで、町屋くらぶにお寄せいただくご質問にもお答えします。

不動産相続を「する方」向け

不動産売却でよくあるお悩みは、ずばり対策不足による遺産相続をめぐる争いです。相続の発生後にできる「争族対策」や節税対策の種類は限られます。将来の相続に備えて、健康かつ正常な判断ができる今のうちから生前対策を行いましょう。

被相続人が
行うべき4つの生前対策

被相続人が存命中に行う相続対策を「生前対策」と言います。生前対策は、大切な家族にかける負担や、いわゆる争族を防ぐために重要な手段です。今すぐに始めるべき4つの生前対策を、順番にご紹介します。

財産把握

財産把握

自分自身の財産を把握することで、死後に家族が「相続財産調査」を行う必要がなくなります。財産の種類と内容を把握して正確に伝えると、相続税の計算に失敗して、追徴課税が課せられる心配もありません。把握すべき財産の内容は次のとおりです。

財産の調査を自分で行うか、それとも専門家に任せるかを判断するポイントをご紹介します。

【専門家に依頼すべきか判断するポイント】

自分でできる 専門家への依頼がおすすめ
財産の内容 把握できてる 把握できてない
財産の量 少ない 多い
不動産 ない ある
時間 ある ない
費用 できるだけ
抑えたい
かかってもよい

4つ以上の項目が「自分でできる」に当てはまる場合は、自分自身で財産を調査しても良いでしょう。それ以外の場合や、一般の方では適切な評価を下すことが難しい不動産が財産に含まれる場合は、専門家への依頼がおすすめです。

生前贈与

生前贈与

生前贈与とは、被相続人が亡くなる前に、財産を相続人に贈与する方法です。生前贈与を行うと、特定の人物に対して確実に財産を引き継げます。贈与税は年間110万円まで控除されるため、相続税との減税効果が累積することが生前贈与をするメリットです。

生前贈与は大きく2種類に分かれます。

【生前贈与の種類】

種類 特徴
相続時精算課税制度
  • 60歳以上の父母などから18歳以上の子や孫へ贈与する制度
  • 贈与時点では一定の贈与税に抑えられる
  • 税務署に申告する必要がある
暦年課税
  • 1年間で最大110万円までの基礎控除を適用できる
  • 控除の範囲内の贈与であれば、税務署に申告する必要がない

参考サイト:贈与税がかかる場合(国税庁)

遺言書作成

遺言書作成

遺言書とは、被相続人が死亡した時点における遺産の配分を、被相続人があらかじめ決められる制度です。遺言書を作成しておくと、いわゆる争族のもととなる、相続人同士が話し合って遺産の配分を決める「遺産分割協議」を行う必要がなくなります。

遺言書の種類は次の2つです。

【遺言書の種類】

種類 特徴
自筆証書遺言 被相続人が全文を自書・押印する遺言書
公正証書遺言 公証人が関与し、証人の立会いのもとで作成する遺言書

参考サイト:遺言書の様式等についての注意事項(法務省)

家族信託

家族信託

家族信託とは、保有する不動産や預貯金などの財産を特定の家族に託し、管理・処分を委任する制度です。関連する「成年後見制度」と比較して家族が取れる行動の自由度が高いため、より積極的な資産活用が可能になります。

仮に不動産を複数の人物に相続する場合、預貯金のように平等な分割ができないため、不動産を相続人が共有する場合があります。このケースでは、相続人全員が同意しなければ売却や賃貸経営に踏み切れません。しかし、特定の誰か1人に管理を任せられる家族信託制度を利用すれば、共有で発生しがちなトラブルも防ぎやすくなります。

参考サイト:家族信託とは?(一般社団法人 家族信託普及協会)

不動産相続を「される方」向け

相続開始から確定申告までの流れと必要書類

相続の発生から確定申告までの流れをざっくりとご紹介します。

死亡届を提出する

死亡届を提出する

まずは死亡届を提出します。期限は、被相続人の死亡を知った日から7日以内です。手続きは亡くなった方の本籍地か死亡地、または届出人の住所を管轄する市区町村の役場です。

参考サイト:死亡届(法務省)

遺言書の有無を調査する

遺言書の有無を調査する

被相続人が遺言書を遺しているか調査します。自宅内を調べても見つからず、念のために生前に弁護士や司法書士とやり取りをしていたという場合は、事務所にも問い合わせを行いましょう。また、公正証書の場合は公証役場の「遺言検索システム」で有無を調査できます。

相続人と相続財産を調査する

相続人と相続財産を調査する

相続人全員と相続財産の内容を調査します。預貯金や有価証券は預金通帳などから、不動産の有無は納税通知書などから調査しましょう。

相続放棄と準確定申告

相続放棄と準確定申告

相続放棄をする場合は、相続を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申し出る必要があります。また、被相続人が生前に得た収入の確定申告を準確定申告といい、これは死亡から4ヶ月以内に行わなければなりません。

参考サイト:確定申告が必要な方(国税庁)

遺産分割協議

遺産分割協議

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行います。遺産分割協議とは、誰がどの財産をどの割合で取得するかを決める協議です。協議がまとまったら「遺産分割協議書」を作成しましょう。

相続に関連する手続き

相続に関連する手続き

相続財産の名義変更のことを相続登記と言います。相続登記は令和6年4月1日より義務化 されたため、確実に行いましょう。また、相続税が発生する場合は、相続開始から10ヶ月以内に申告し、現金で納付する必要があります。

【必要な書類まとめ】

提出するタイミング 必要な書類
被相続人が死亡したとき
  • 死亡届
相続財産を調査するとき
  • 戸籍全部事項証明書(戸籍謄本)
  • 除籍謄本
  • 改製原戸籍謄本
相続登記をするとき
  • 固定資産納税通知書
  • 登記済権利証書
  • 登記簿謄本
家の相続時に
発生する税金と諸費用

家の相続時にかかる諸費用をご紹介します。

相続税

基礎控除額を上回る場合は、相続税を支払わなければなりません。土地と建物を評価する方法は以下のように異なり、合算して評価額を計算します。

土地の評価 国税庁のホームページで調べた路線価 に平米数を掛ける
建物の評価 固定資産税課税明細書の建物欄から固定資産税評価額を調べる
固定資産税

相続により不動産を取得した場合は、固定資産税がかかります。市街化区域内にある不動産の場合、都市計画税もかかるため注意しましょう。

固定資産税の計算方法 課税標準×1.4%
都市計画税の計算方法 課税標準×0.3%
登録免許税

相続登記など、不動産の名義を変更するときにかかる税金です。「固定資産税評価額×0.4%」が登録免許税となり、専門家に依頼する場合は別途手数料がかかります。

譲渡所得税

不動産売却で利益が出た場合、利益に対して譲渡所得税 がかかります。譲渡所得税にはいくつかの控除があり、たとえば居住用財産や空き家は3,000万円の特別控除の適用が可能です。

【相続に必要な種類の発行費用】

戸籍謄本 数千円~3万円/1通
登記事項証明書 600円/1通
印鑑登録証明書 500円/1通
司法書士手数料 3万円~10万円/1回
税理士手数料 相続財産に対して0.5%~1%

不動産相続のご相談・
トラブル事例

不動産相続でよくあるトラブル事例を、解決策とあわせてご紹介します。

不動産の取り分を
めぐり兄弟が争う

不動産の取り分をめぐり兄弟が争う

  • 相続人:母、長男、次男、三男
  • 資産:自宅、預貯金
状況

長男は父親の介護をしながら母親と実家で同居しており、次男・三男は一人暮らしをしています。父親の死後、長男は母親と実家で同居することを望み相続を希望しました。次男・三男は方針について同意していますが、持分の相続を希望しています。

解決策
  • 預貯金と他の財産を母親と子で分割する

母親と長男・次男・三男との遺産の分割の話し合いにより、実家は次男と三男が相続、母親はそのまま実家に終身無償で住み続けられるということにし(民法第1028条①配偶者居住権)、他の不動産預貯金等を母親長男・次男・三男で分割しました。
このように、皆様が思われているような分割方法にははならない事例も多々ございますので、お早めに専門家(行政書士など)にご相談されるのがよいでしょう。

収益物件の賃料をめぐり相続人が争う

収益物件の賃料をめぐり相続人が争う

  • 相続人:長男、次男、三男
  • 資産:収益物件
状況

被相続人の父親は生前に収益物件を経営しており、長男が賃貸経営を行いながら収益を得ています。次男・三男にも収益物件の法定相続分がありますが、長男以外は賃貸経営に関与していません。しかし、次男・三男は長男に対し収益の分割を求めています。

解決策
  • 長男の取り分を多めに設定し、収益を3人で分割する

次男・三男にも収益を得る権利があるため、収益は3分割するのが基本です。ただし、賃貸経営に携わるのが長男だけの場合、賃貸経営にかかる労力を加味して取り分を調整することが一般的なため、長男の取り分を多めに設定すると良いでしょう。

生前贈与された土地の評価額をめぐり相続人が争う

生前贈与された土地の評価額をめぐり相続人が争う

  • 相続人:長男、次男
  • 資産・土地、預貯金
状況

長男は生前贈与により土地を取得していました。当時の土地の評価額は1,000万円でしたが、現在は再開発により土地の価値が2,000万円に上がっています。このため、土地の評価額をめぐり、長男と次男の争いが起こりました。

解決策
  • 土地の評価額は2,000万円とみなし、長男が土地を取得する場合は次男に代償金を支払う
  • 不動産会社の査定を受け、兄弟で話し合って土地の評価額を決める

長男が生前贈与された土地は、相続が発生した時点の評価額をもとに計算する「特別受益」として扱われます。そのため、土地の評価額は現在の2,000万円です。

ただし、土地の評価をめぐる計算は複雑なため、不動産会社の査定を受け、双方が納得する評価額になるよう話し合いで結論を出すことが一般的と言えます。

想い出の詰まったお家、
売らない選択肢もあります

想い出の詰まったお家、売らない選択肢もあります

お裁縫をしているお母様の隣で過ごした居間での時間。キャッチボールに付き合ってくれたお父様とのお庭での時間。お祖父様やお祖母様も呼んで、みんなで食卓を囲んだダイニングルームでの時間。実家にはいろいろな想い出があり、今後使用することがないと言っても、実家を処分することには大きな勇気が必要です。

そんな方に、町屋くらぶでは賃貸のご提案をすることがあります。大事なご実家の所有権を手放さず、活用することができます。人が住まなくなった物件というのは、劣化が進むものです。想い出いっぱいのご実家と、これから先も一緒に時を重ねませんか?

あくまで、売却も賃貸も方法のひとつでしかありませんので、お客様それぞれにある「したいこと」をお聞かせください。理想をかなえるお手伝いを当社が行います。

想い出の詰まったお家、売らない選択肢もあります

よくあるご相談

不動産相続に関するよくある質問にお答えします。

Q遠方の実家を相続するのですが、相談できますか?
A

お住まいが遠方の方もご相談ください。ご実家が大阪市内の場合、オンライン対応が可能です。当社まで足をお運びいただく必要がなく、売却に向けた手続きをスムーズに行えます。

Q相続した実家が空き家ですが、相談できますか?
A

ぜひご相談ください。空き家を放置すると倒壊する危険性があるほか、放火や不法侵入に巻き込まれる恐れがあります。そのため、早めの売却をおすすめします。

Q相続で揉めています。相談しても大丈夫ですか?
A

不動産相続において「争族」は付き物です。当社には法律に詳しい行政書士が在籍しており、弁護士などの士業とも連携できますので、安心してご相談ください。

Q無料で相談できますか?
A

はい、ご相談は無料で承っております。無理に不動産売却を強いることは一切なく、お客様のご希望や理想を尊重し、最適な対処法をお伝えいたします。

Qどんな人が相談に乗ってくれますか?
A

町屋くらぶには、法務のプロである行政書士が在籍しています。相続の知識にも長けており、どんなお悩みにも最適な解決策のご提案が可能です。また、弁護士や司法書士、税理士といった士業とのつながりも深く、状況に応じて専門家をご紹介できます。

Q売却を無理やりすすめたりしませんか?
A

当社は、お客様の意思を尊重し、寄り添う気持ちを大切にしています。状況により売却をおすすめすることはありますが、強要は一切いたしません。「手放すのは忍びないが維持費がかかるのはもったいない」とお考えの方には、賃貸のご提案も可能です。

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