住み替えでの不動産売却

長く生活していると、以下のようにライフスタイルが変化します。

このようなケースで住み替えを行うと、より快適な環境で暮らしやすくなるでしょう。しかし、住み替えは家の売却と購入を同時に進める必要があり、ローンの見直しも行わなければなりません。住み替えを決意したら、まずは家をいつどうするのか検討しましょう。

家をいつどうする？

住み替えでは、新居を先に購入してから今の家を売却する「買い先行」と、今の家を売却してから新居を購入する「売り先行」のいずれかを選びます。それぞれのメリットとデメリットは以下の表にまとめたとおりです。

【買い先行・売り先行それぞれのメリットとデメリット】

資金に余裕がある場合や、新居をじっくりと選びたい場合は、買い先行を選ぶと良いでしょう。反対に、少しでも高く今の家を売りたい場合や、新居購入の資金が足りない場合、住宅ローン残債が多い場合は、売り先行が適しています。

住み替えローン

住み替えローンとは、住み替えによる不動産売却で住宅ローンを完済できなかった場合に契約するローンです。住宅ローン残債と新居の購入費をあわせたローンを新しく組むことにより、希望するタイミングで住み替えができます。

住宅ローン残債がある物件の場合、抵当権を抹消できないため、そのままでは売却ができません。しかし、住み替えローンを活用して住宅ローン残債を完済すれば抵当権を抹消し、住み替えができるのです。

住み替えローンのメリット

住み替えローンを利用すると、速やかに新居購入と住宅ローン残債返済の資金調達ができるため、希望するタイミングで住み替えができます。現在の住宅ローンと新居の住宅ローンを並行する「ダブルローン」と比べて、月々の返済額を減らせることもメリットです。

離婚での不動産売却

離婚時には、夫婦で築いた共通の財産を平等に分ける「財産分与」を行います。マイホームなどの不動産も、一定の条件を満たすと財産分与の対象となるため、速やかに手続きを行いましょう。

離婚後の財産分与について

離婚後の財産分与の概要は次のとおりです。

【不動産を財産分与するときの概要】

財産分与の内容が決まったら、離婚協議書を公的証書化することをおすすめします。公的証書化すると、万一支払いが遅延・滞納した場合に、支払いの義務がある人の財産を差し押さえられます。

住宅ローン返済が
苦しい時の不動産売却

住宅ローンの返済が困難になった場合、もっともしてはいけないのが「放置」です。そのままにしていると自宅が差し押さえられ、競売にかけられて、その後の返済計画にも大きな影響が及びます。この場合の対処法を2点ご紹介しましょう。

「任意売却」という手段

住宅ローンを完済できる場合とできない場合

住宅を売却した資金で住宅ローン残債を完済できる状態を「アンダーローン」と呼びます。アンダーローンの場合は債務を遺さずに売却できますが、問題なのは売却額だけでは住宅ローンを完済できない「オーバーローン」の状態です。

オーバーローンの状態では、住宅を売却する条件である抵当権の抹消を行えないため、そのままでは家を売却できません。オーバーローンでは、住宅ローンの借入先となる金融機関の許可を得て、任意売却で家の売却を目指すことになります。

競売との違い

任意売却と競売の違いは売却額です。任意売却の場合、一般的な仲介売却と同じ手続きで買主様を探すため、市場価格に近い金額で売却できます。しかし、差押え後の競売は売却額が大幅に下がるため、債務も多く残ってしまうことがデメリットです。

その他にも、競売と任意売却には以下のような違いがあります。

【任意売却と競売の違い】

「リースバックで、家を手放さずにローンを整理

今の家に住み続けたい場合は、リースバックも選択肢に含めると良いでしょう。リースバックとは、住宅を売却した後に賃貸借契約を結び直し、家賃を払って住み続ける方法です。住宅ローンの返済額よりも家賃が安くなる可能性があるほか、固定資産税や修繕費の負担もかかりません。

入居者のいる不動産を売却

賃貸物件に入居者がいる場合、入居者の権利が手厚く保護されるため、正当な理由なく退去させることは不可能です。入居者がいる不動産を売却したい場合は、オーナーチェンジを検討しましょう。

オーナーチェンジとは、その名のとおり収益物件のオーナーを変更する売却方法です。オーナーとして経営を続ける意思を持つオーナーに売却することにより、入居者の実生活にほとんど影響を及ぼさないまま、不動産売却ができます。